挑战地方政府服务费

We have dealt with several instructions to assess the reasonableness of service charges presented by both local authority and private 自由持有人s to private leaseholders – the service charge demand can be very high and with the current cladding issues can be crippling.

自2014年8月以来,社会房东/自由人的可申领金额受到限制,伦敦内部为15,000英镑,伦敦以外为10,000英镑(截至2015年)。社会房东也有权根据不同的标准来改变,放弃或减少服务费。但是,如果收费仍然过高,通常会受到挑战。但是,对私人自由持有人没有任何限制。

本文提供了一个快速而通用的指南。如果您对自己的情况有任何疑问或疑问,请给我们打电话。

什么是租约持有人?

租赁持有人(或承租人)拥有租赁财产,通常是由业主拥有的街区内的公寓或公寓‘freeholder’。在某些情况下,较大房地产中房屋的所有者可能是租赁所有者。租约期限为99年,125年或999年。它逐年减少直到最终用完。

服务费是多少?

服务费是用于支付财产所在建筑物或土地公共区域的管理,维护和维修费用的费用。例子包括屋顶维修,排水沟,排水沟,渲染或指向等。服务费用的详细信息在租赁内,您应始终进行检查。

租约还将阐明它们的会计和收集方式。通常,他们每年大约支付一到两次,甚至可能随着时间的推移而累积为沉没基金,这样,当需要进行重大工程时,该基金内便有足够的资金。它们没有限制,并且每次都可以上升或下降。

这意味着,当必须进行较大的工程时,租户可能需要一笔一笔大一笔的付款。

In any event, if the cost of any work is greater than £1,000 or £250 per leaseholder the 自由持有人 MUST undertake a consultation (known as the Section 20 process) with their lessees and must consult about the work, invite contractors to be nominated and provide the estimates for costs of work.

如果我不支付服务费怎么办?

自由持有人将执行租赁条款。这意味着他们会起诉您收取服务费,如果您仍然不这样做,’付钱,他们可能会要求您没收您的租约。如果您的租约被没收,您将失去房屋。如果您确实无法支付,则必须与他们讨论这种情况,并与抵押贷款提供者进行交谈,因为您可能需要借更多的钱来支付服务费。不管您是否喜欢,支付服务费的义务都是租赁持有人在租赁中的绝对保证。

如何质疑服务费?

您绝对不能不付钱!如果您已经付款并提出挑战,通常情况下您处于更有利的位置。
具有挑战性的服务费用可能既困难又昂贵。挑战是 第一层财产审裁处(FTPT) 如果仲裁庭认为这些指控是错误的或不相称的,那么他们可以在较低的水平上对其进行评估。 FTPT还可以考虑是否遵循了正确的程序,法案是否正确起草和送达以及实际上是否完全必要。

This can be a fraught legal process involving solicitors and barristers and can take some time. Remember the 自由持有人 will be fighting hard to demonstrate the costs are reasonable and that you must pay them.

如果您经常想对服务费提出异议,那么首先要打给特许测量师和律师的电话-确保您使用经验丰富的财产诉讼律师。当我们被要求考虑服务费时,我们要做的第一件事就是检查是否已发出所有必需的第20节咨询通知。这种正式程序很少会在地方当局的财产上造成瑕疵,但对于私人自由持有人来说却经常是不规范的,因为我们确实发现,成本和工作描述可能在两次通知之间发生变化。此过程中的任何错误都可能限制自由持有人索取服务费的能力。

房客可以要求对物业进行独立检查吗?

理想情况下,在工程开始之前,我们将由租户邀请我们检查物业。这使我们能够确认财产的状况,并确定是否需要维修。

我们曾作为专家证人,在一次案例中,由于我们的早期检查和报告证明屋顶状况良好且不需要进行任何工作,因此驳回了整个屋顶的全部费用(很多钱)。这些检查的成本可能很高,但是如果您将成本与其他承租人分摊,则每套公寓的费用可能是合理的。

然后,我们将详细审查租赁文件。这一点很重要,因为它规定了自由人可以和不能要求的服务费项目以及租赁人的付款义务。有时,我们发现租赁排除了“改进”作为服务费可收回的项目,如果包括了这些,则需要将其从最终账单中删除。只有这样我们才能进行现场检查。

检查期间发现什么类型的问题?

有时,我们会发现所有工作都已完成并按良好标准进行-在这种情况下,如果满足所有其他条件,我们建议收费是“合理的”。

尽管我们经常发现问题,但并非总是如此。这是一个典型的选择:

  • 天沟更换部分完成,而不是全部更换,只更换下水管。
  • 工程根本没有完成,但是却要付出成本–最近,砖仓仓库破败了。
  • 工艺质量差,尤其是装饰。
  • 工程开始但未完成。
  • 整理不佳,做得不好。
  • 不遵守建筑法规和规划法规。
  • 未使用指定材料而替代了较便宜的材料
  • 声称是维修的改进工程-其中可能包括公用卫星电视安装和安全安装。

地方政府和大型房地产公司面临的部分问题是,成本通常是在整个房地产范围内评估的,然后在不考虑各个区块实际工作的情况下进行简单划分–有些需要更多,有些需要更少。

我们通常会发现管理成本过高。我们的经验表明,一个完整的设计和项目管理团队通常会占项目价值的18%左右,但我们通常会看到25%或更多。我们偶尔会看到一些偶然性并未被忽略的账目。

验船师发现违规和问题时会怎样?

在大多数情况下,您将需要法律咨询(始终聘请专业的住房/租赁律师)。您将需要来自验船师的专家证人报告,并且您可以将案件提交FTPT进行审查。他们将听取双方的证据,并做出可能维持,改变或减少服务费的决定。这可能很昂贵,并且成本并非总是可收回的。

更多信息

您可以在此处阅读有关服务费和其他问题的更多信息(这是一篇非常有用的快乐扑克– 服务费和其他问题。如果您认为需要服务费建议,我们可以为您提供帮助。通过下面的表格与我们联系。

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